各街道办事处，区政府有关部门：

为进一步加强和规范全区物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业管理行业健康有序发展，切实改善百姓居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》及《长春市物业管理条例》有关规定，结合实际，就进一步加强住宅物业管理工作提出如下意见：

一、指导思想

物业管理工作要以科学发展观为指导，以人民群众满意为标准，以相关法律、法规为依据，坚持“政府指导、分级管理、立足社区”的原则，将物业服务纳入社区建设和社会管理体系，扶持物业企业发展，规范物业服务，努力改善人居环境，构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。

二、工作目标

按照《长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》的总体要求，到2015年末实现以下目标：

分类推进，实现物业管理全覆盖。新建住宅小区实现物业服务全覆盖；已建住宅小区实现物业服务和业主自治全覆盖。

明确职责，实现物业服务规范化。明确区直相关部门、街道、社区的物业管理工作职责；建立健全区、街道、社区三级物业管理工作机制和矛盾调处机制。

落实责任，提高业主委员会组建率。要做好居民组织和业委会成立的指导工作，力争实现新建住宅小区业主委员会组建率达到90%。

三、工作重点

解决物业企业服务不规范、缺乏诚信度问题；解决物业企业服务瓶颈问题，帮助物业企业解决小区内停车难、拆违难、物业服务费收费难、调价难等问题；解决“老、旧、散”小区基础设施配套不完善、后期物业服务管理不完善问题；解决回迁安置住房和保障性住宅小区物业服务经费不足问题。

四、工作举措

构建区、街、社区三级物业管理体系。按照“统一领导、分级管理、属地负责、立足社区”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确区、街道、社区三级物业管理职责，依据物业管理相关法律法规，界定各级物业管理职责分工。其中，区住建局负责对全区物业管理工作的监督和指导，承担综合协调管理职责；街道办事处负责辖区内物业管理日常工作，建立物业管理的专门机构，明确领导责任，配备物业管理专职人员；社区负责做好日常物业管理工作，配备1名公益性岗位的房管专干，负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等相关工作。

建立物业管理联席会议制度。按照“条块结合、以块为主”的原则，建立区、街道、社区的住宅区综合管理联席会议制度。联席会议由街道负责组织召集，协调解决物业管理中的重大问题，强化住宅区属地化管理责任，加强建设、规划、环保、园林、公安、市容环卫、消防、工商、卫生等相关职能部门，水、电、气、热、有线电视、通讯等公共服务单位，以及物业服务企业和业主委员会的协同配合，定期研究分析辖区物业综合管理工作，协调解决重点难点问题，提高住宅区综合管理工作实效。

构建物业管理考评体系。把物业管理纳入目标责任制，作为年度目标考核的一项重要内容。区住建局要根据全区物业管理工作现状，制定对各街道办事处物业管理工作的量化评比标准，定期监督检查，并作为年终考评的重要依据。

建立快速处理调解机制。成立区物业服务纠纷处理调解委员会，由分管副区长负责，成员由区住建局、司法局、物业管理专业人员等组成，并请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专门调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以通过仲裁解决，或向区人民法院提起诉讼。

建立物业管理应急资金制度。为提高政府应对和处理物业管理突发事件的能力，有效预防、及时控制和最大限度地消除突发事件的危害，保障人民群众生命财产安全，区设立物业管理应急资金50万元，列入年度财政预算，由区住建局负责监管使用。各街道办事处也要设立20万元的专项物业管理应急资金，用于处置物业应急事件。

严格监管物业企业资质、项目承接查验和项目退出。一是加强企业资质监管。按照国家和省、市有关物业企业资质监管的政策规定，配合市里做好物业企业资质的初审工作，切实加强物业企业资质监管。二是加强新建物业承接查验监管。建设单位和物业企业要按照国家、省、市相关要求进行承接查验工作，并将相关文件、资料一并报区物业管理主管部门备案。三是加强物业项目退出监管。建立物业服务企业退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，按照相关规定将退出原因、时间，以书面形式告知业主委员会和区物业管理主管部门、街道办事处。同时在物业管理区域内向业主公告，连续公告时间不得少于一个月。业主大会解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。街道、社区和区住保中心要共同协助业主做好弃管小区的移交验收工作。

深化“老、旧、散”住宅区物业管理。一是对有条件组建业主委员会的“老、旧、散”住宅区，由业主委员会依法招聘物业服务企业，受聘的物业服务企业依据法律规定和物业服务合同约定，提供专业化物业服务。二是对大多数业主主张开展自治的“老、旧、散”住宅区，由街道、社区组织召开居民大会，选举成立物业自治委员会，做好住宅区的物业协调管理工作。三是对无条件组建业主委员会的“老、旧、散”住宅区，由社区组织推行准物业服务模式，对住宅区提供基本物业服务。四是设立准物业服务公益岗位。住宅房屋建筑总面积5万平方米以下的，设置3人；5万平方米以上的，每增加3万平方米增设1人。公益性岗位人员按照促进就业政策享受岗位补贴和社会保险补贴，补贴资金由市、区两级财政按照1：1比例承担。五是补贴享受低保待遇家庭的物业服务费。“老、旧、散”住宅区改造后，把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴，纳入棚户区困难群体物业服务费专项补助中解决。

营造良好的舆论氛围。要借助报纸、广播、电视、网络等各类媒体强化物业管理正面宣传引导，树立典型、解读政策，客观公正报道物业服务纠纷，引导广大业主依法理性维权，强化业主物业服务意识，努力营造和谐物管舆论氛围。

五、责任分工

切实落实住宅区综合管理责任。

各有关部门应进一步明确职责，按以下监管范围制定管理细则，加大对住宅区的执法力度，按照职责分工，依法负责住宅区物业管理工作监管。

1．区规划分局：未经规划部门审批，擅自改、扩建和增建等违法行为；擅自改变住宅外立面，修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。

2．区市容环卫局：临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢；监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。

3．区住建局：未经房屋安全管理部门审批，擅自拆改住宅房屋承重结构等违法行为；未经绿化管理部门审批，擅自砍伐园区树木等违法行为。

4.区公安分局：违反治安管理处罚法及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强保安员、暂住人口管理；犬类管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。

5．区消防大队：擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。

6．区工商分局：未取得工商营业执照擅自从事经营活动；住宅改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。

7．区环保分局：粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为；擅自排放生活污水；油、烟、噪声等造成环境污染；其它影响环境的行为。

8.区卫生局：二次供水的卫生监督管理。

9.区国土分局：对住宅房屋擅自改为商业用房的，要依法收取土地出让金差价。

明确分工落实责任。

区住建局的主要职责：负责对物业服务企业进行指导和监督；负责物业和业主委员会备案工作；负责指导、监督业主委员会工作；负责协调处理涉及物业管理方面的来信来访；负责对物业企业退出程序进行严格监督，组织街道办事处、业主做好协助、协调、沟通工作。

区住保中心的主要职责：负责对社区组织的业主委员会选举工作进行指导；负责协调处理日常物业管理中的矛盾和纠纷；负责参与弃管小区的移交工作。

街道办事处的主要职责：负责对社区的物业管理工作进行指导；负责对辖区内物业企业的协调、指导；负责对业主委员会规范化建设和管理工作进行指导、监督；负责辖区内的物业管理联席会议的组织召开工作；负责协调处理辖区内物业管理中的矛盾和纠纷；负责对辖区内的“老旧散”小区居民提供基本物业服务；负责参与辖区内弃管小区的移交工作；负责委托环卫、园林等部门做好物业企业退出后至业主大会选聘到新物业企业前的清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，发生的费用由业主承担。

社区物业管理的主要职责：协助街道做好辖区内物业管理的落实工作。负责首届业主委员会的组建工作，并对业主委员会日常工作进行指导和监督；负责协调解决业主委员会与物业服务企业的矛盾；负责协助对未成立业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的区域组织召开业主大会；负责配合业主委员会监督检查物业服务企业规范化服务等事项；负责对未实行物业管理的区域，组织业主开展自治管理；负责协助业委会做好弃管小区的移交工作。

长春市朝阳区人民政府

2014年6月10日