高速发展30多年后，土地空间资源已成宝安区再次实现跨越式发展面临的主要瓶颈之一，对现有土地空间进行更加合理有效的规划、提升空间资源利用效率无疑是宝安加快城区转型升级、建设“滨海宝安，产业名城，活力之区”的有效路径。在3月2日至3月4日召开的宝安区政协四届五次会议和五届人大九次会议上，不少政协委员和人大代表就把目光聚焦在“合理规划产业空间资源，提升土地使用效率”上，纷纷为宝安的产业空间发展建言献策。

　　释放旧工业区资源建设新兴产业载体

　　原特区外成片的产业园区较少，难以引进产业大项目，一些在宝安投资经营多年的上市企业总部外迁。2014年不仅没有引进1家区外上市企业总部，反而流失了4家上市企业。

　　问题：人大代表徐伟林提交了《关于加快推进新兴产业载体建设的建议》。建议提出，随着企业发展壮大，由于产业空间狭窄，原特区内大批优质企业有强烈愿望往原特区外发展；同时，原特区外一大批成长性企业也有强烈寻找新产业空间的愿望。宝安是深圳面积较大也是存量土地资源较多的产业大区，但建设用地已基本饱和，虽然目前工业区众多，但现实却是“建设标准低、配套严重滞后的旧工业区占据了大量的产业空间”。因此，如何提高剩余土地利用率，推动旧工业区升级改造，促进经济转型发展和质量提升，应是当前政府与企业要共同面对和解决的难题。

　　“2014年，深圳获批建设国家自主创新示范区，总面积397平方公里，其中宝安区有92.29平方公里，占了深圳示范区面积的1/4，为宝安突破产业空间发展瓶颈带来了新的发展机遇。”徐伟林表示，他同时为宝安加快新兴产业载体、突破产业空间瓶颈提出了建议。

　　建议：徐伟林建议政府产业部门对宝安现有的工业区进行全面梳理，充分借鉴北京中关村、上海张江等国家自主创新示范区的发展经验和先行先试政策，全力推进国家自主创新示范区的规划建设，进一步制定自主创新示范区子单元规划，分区规划产业空间载体，推进空间规划与产业规划有机衔接，促进产业集聚、有序、合理发展。

　　“旧工业区是一块亟需得到开发和释放的资源，”徐伟林表示，原特区外虽然工业厂房密集，但成片的产业园区较少，难以引进产业大项目，一些在宝安投资经营多年的上市企业总部外迁。据了解，2014年宝安区22家上市企业全部为自主培育，不仅没有引进1家区外上市企业总部，反而流失了4家上市企业。同时，原特区外大部分工业园区“小、散、乱”，绝大部分建设年代久远，普遍建设超过20年，部分甚至超过30年，大部分建筑残破不堪，既影响市容市貌，更存在较严重的安全隐患，部分房屋已成为危房。尤其是位于“两区一线（一、二级水源保护区、生态控制线）”内的旧工业区，既无法改造升级，更不能拆除重建，长此以往，安全隐患及环境问题将日益严重。

　　徐伟林建议规划国土部门实事求是地面对历史遗留问题，支持高新片区内旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，适当提高建成区容积率。对于“两区一线”内区域，在不影响生态保护的前提下，有计划、有步骤、有限度、有控制地将部分已建成区升级改造为国际学校、研发总部、健康养老、休闲旅游等低碳绿色产业载体，既能纾解当前安全隐患突出的问题，又能释放部分公共服务和产业发展空间。

　　另外，政府虽然没有直接控制的产业园区，但是市、区、街道所属企业及社区股份公司手里仍有大量的土地物业。建议政府对这类土地物业资产进行摸底，按照政府主导、统筹规划、市区联动、企业参与的原则，规划建设创新型产业用房，基本解决当前创新型企业面临的空间资源约束问题。

　　加大新安西乡土地更新力度打造环铁仔山总部集聚区

　　“新安、西乡紧邻前海、宝安中心区，离南山、福田近，优越的区位条件可以吸引研发企业及总部落户。但就目前来看，新安、西乡工业区升级改造动力不足，现有研发企业总部空间载体严重受限，大量总部及高端企业被其它地区抢走”。

　　问题：107国道沿线是宝安“三带两心一谷”发展战略的核心地带，国道沿线具有良好的产业基础和极大的发展空间，未来将成为战略性新兴产业发展的重要区域。根据这一规划，人大代表林启生、黄三河、张小平等经过长期调研，提出了“将环铁仔山片区打造成宝安区战略性新兴产业及总部集聚区”的战略设想。

　　林启生等代表认为，宝安区的土地利用结构不尽合理，工业用地比例偏高，约占总建设用地的43%，约56平方公里，商业服务业用地及政府社团用地比例偏低，约占总建设用地4%。目前宝安区办公楼宇和研发用房严重短缺，租金普遍在100—200元/平方米，通过业主综合整治、功能改变为研发用房的高新奇科技园、华创达科技园、庭威科技园、佳兆纳科技大厦等项目楼宇租金也普遍在60—200元之间，且供不应求，直接提高了企业运营成本。

　　而根据宝安近10年的规划，未来“工改研发”的项目75%集中在远离市中心的松岗、沙井、福永、石岩等西部地区，而靠近前海和宝安中心区的新安、西乡仅占25%，研发用房存在分布不合理，将对宝安区产业转型升级造成不利影响。“新安、西乡紧邻前海、宝安中心区，离南山、福田近，优越的区位条件可以吸引研发企业及总部落户，商务、生活配套、交通都较为完善。但就目前来看，新安、西乡工业区升级改造动力不足，现有研发企业总部空间载体严重受限，供需矛盾突出，导致租售价格居高不下，大量总部及高端企业被其它地区抢走，所以我们认为有必要加大新安、西乡片区的研发用地开发力度。”林启生说。

　　建议：为此，林启生等提交了《关于将环铁仔山片区打造成宝安总部集聚区的建议》，提出了环铁仔山总部集聚区规划设想。

　　根据林启生的规划设想，环铁仔山总部集聚区由107国道、西乡大道、宝安大道、固戌二路围合而成，总面积约4.82平方公里，现状主要以旧工业区和居住区为主，可二次开发用地面积占宝安区国土面积约0.6%，面积与南山科技园相当。片区距离前海自贸区直线距离5公里，直接承接前海政策优势；片区距离宝安中心区、领航城直线距离2公里，距离碧海中心区和西乡老城区0公里，具备丰富的生活配套资源；片区周边3公里范围内有沿江高速和广深高速，驱车前往宝安国际机场和前海自贸区仅需15分钟，是打造高效、快捷空港经济的绝佳位置，在空间分布上与南山科技园、前海自贸区形成三足鼎立之势。根据深圳产业发展规划，环铁仔山总部集聚区可通过城市更新对土地进行二次开发，发挥现有产业优势，打造以超材料、智能制造、新能源、互联网、信息与通信工程为龙头的战略性新兴产业总部集聚区。

　　《建议》中也描绘了环铁仔山总部集聚区未来的美好图景。中国天谷以华讯方舟公司为龙头，以尖端空间通信技术研发为中心，直接引领太赫兹、毫米波、卫星宽带通信等前沿领域的基础技术及应用技术的研发，形成微波核心芯片、卫星宽带系统设备、太赫兹应用产品的中试检测生产基地，带动宝安区卫星通信产业、军工产业的发展，打造以华讯为龙头的千亿产业园，并在周边培育若干产值过百亿的配套园区；以南太集团为龙头，以智能制造、微电子、新能源为中心，在高能电子显示、新能源领域提质提速，形成年产值超500亿的产业园区，直接带动相关产业数百亿；以奋成、方大、骏业、美宝田、仁生利为龙头的一批智能机器、医疗器械、影视制作研发为中心特色产业园，直接创造产值数百亿，带动相关产业上千亿。以这些企业为代表，环铁仔山总部集聚区2.53平方公里土地将创造万亿生产总值。

　　加快建设石岩高新片区生态保护与经济发展共赢

　　石岩街道大部分用地被划入“两区一线”，项目新建、改建、扩建均受到严重制约，不仅难以满足重点产业发展的空间需求，也导致很多优质项目无法进驻。

　　问题：宝安区石岩街道处于宝安、南山、龙华、光明四区交汇之处，宝安综合规划“三带两心两城一谷中的“一谷”就位处石岩。但是，由于处于水源保护区，石岩街道产业项目建设受到较多制约。人大代表池月华提交了《关于加快推进国家自主创新示范区石岩高新片区项目建设的建议》，对加快石岩旧工业园区升级改造提出了自己的看法。

　　池月华表示，石岩地理位置独特，处于宝安、南山、龙华、光明四区交汇处，对外交通四通八达。石岩65.8平方公里国土面积中，水源保护及生态控制土地占了2/3以上，汇聚了创维、艾美特、欣旺达、奋达科技、一电科技等183家国家级高新技术企业。2014年5月，国务院批复的国家自主创新示范区中，石岩高新片区范围18.05平方公里，面积为宝安区9大片区之首。

　　石岩高新片区范围内基本为已建成区域，建设用地集中连片，占石岩现状建成区面积的79%，集中了石岩2/3的工业企业。但是，石岩街道大部分用地被划入“两区一线”，一、二级水源保护区用地和位于基本生态控制线范围内的用地分别占总面积的59.5%和67%，“两区一线”内项目新建、改建、扩建均受到严格制约，不仅难以满足重点产业发展的空间需求，也导致很多优质项目无法进驻。如何提高剩余土地利用率，加快旧工业园区升级改造，是当前政府与企业共同面临的难题。

　　建议：池月华对石岩高新片区项目建设提出了四点建议。

　　推进产业规划编制。石岩街道位于深圳西北部、宝安东北部，处于宝安、光明、龙华、南山四区的交汇处，同时又处在“深圳市高新区—西丽大学城—石岩—光明—东莞松山湖”高新技术产业发展轴线的中心位置，但石岩在产业规划布局上，尚处于粗放、无序、不合理的状态。建议宝安区政府以打造“产业名城”为契机，邀请高质量的专业产业规划设计单位，对宝安区现有产业进行全面梳理，统筹规划符合各街道乃至宝安区发展要求的产业体系，分区规划产业空间载体，推进空间规划与产业规划有机衔接，促进产业集聚、有序、合理发展。

　　启动对法定图则优化调整。随着石岩发展定位的变化、城市建设的加速、外部发展环境的变动，法定图则的发展背景已发生较大变化，石岩三大法定图则目前已难以适应当前石岩社会经济及各项事业发展的需要，特别铁岗-石岩水库地区法定图则自2004年执行至今，已10年没有作调整，区域内的社会经济发展受到极大限制。建议相关部门加快相关法定图则的修编，重点推进规划面积18.05平方公里石岩高新园区建设，提高建成区土地资源利用水平和效益，实现石岩生态保护与经济发展共赢。

　　强化土地节约利用。石岩在产业规划布局上，尚处于粗放、无序、不合理的状态，除创维、奋达、北大方正等少数工业园区的产业相对集聚外，大部分工业园区“小、散、乱”，绝大部分建设年代久远，普遍建设超过20年，部分甚至超过30年。而在当前生态控制线的政策背景下，该批建筑既无法改造升级，更不能拆除重建，安全隐患及环境问题将日益严重。

　　建议宝安区政府支持高新片区内旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，支持“产权换股权”合作模式，提高建成区土地资源利用水平和效益。对于生态控制线内区域，在不影响生态保护的前提下，有计划、有步骤、有限度、有控制地将部分已建成区升级改造为国际学校、研发总部、健康养老、休闲旅游等低碳绿色产业载体。

　　争取产业政策支持。建议市、区政府相关产业部门结合石岩街道区位优势、高科技产业优势和生态环境优势，给予产业政策支持，将战略性新兴产业、商贸服务业、休闲旅游业等符合石岩产业定位和园区功能定位的市区内外优质产业项目优先安排进石岩，尽快形成石岩自身相对独立完善的产业体系和产业聚集优势。