沿着兴中道一路往北，与孙文东路交叉处，一片庞大的工地正在烈日下紧张地施工。在这个荒废多年、昔日中山“第一名牌”威力洗衣机厂旧址，投资近30亿元的多功能商业综合体金鹰广场即将为石岐区的转型升级注入新血液。

　　包含金鹰广场在内，目前中山有超过400个“三旧”改造项目在推进中。在中山市《“三旧”改造专项规划（2015—2020年）》公布近一年之际，记者7日从中山市国土局了解到，作为全省唯一一个实施土地规模减量控制的地级市，中山自2012年以来已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个。

　　大量“三旧”改造项目的推进，为各大镇区产业转型升级实现“腾笼换鸟”提供了空间。据悉，有的项目在建成并完全投入运营后，预计收入是改造前的近35倍，税收总额是改造前的83倍。

　　成效1.部分项目年税收是改造前83倍

　　再过两个月，中山美居产业园中的文化创意街就将和市民见面。这里集聚了多个文创领域的大师工作室，不仅为产业园提供智力、技术支撑，也将推动中山文化产业新发展。中山美居产业园是石岐区近年来“三旧”改造的重点项目之一，原来老旧的富湾工业园被重新包装后，成为承载“互联网+中山美居”产业的基地。

　　“目前中山美居产业园已经具备为制造企业提供涵盖设计研发端、生产端以及销售端服务的能力。”据园区总裁余力介绍，目前美居产业园已经进驻企业超过200家，去年累计产值已经达到5亿元。预计到明年，中山美居产业园的累计产值将超过10亿元。

　　经过“腾笼换鸟”，美居产业园的不少企业，近年来为中山龙头制造企业的战略发展布局提供了更高端的服务。如中山市四象企业管理有限公司，早前已经与华帝股份有限公司签署了电商渠道战略合作伙伴协议。去年四象公司派出的7人团队，共为华帝带来5000万元的线上销售额，并助力华帝二度夺冠，成为中山“双11”吸金最多的企业。

　　“三旧”项目的改造，也极大提升了原有低效用地的经济效益。地处紫马岭公园西面的盛景尚峰金融商务中心项目，目前已是中山市东区的核心CBD之一。项目的前身，是由普基包装、盈溢包装、安姆科包装、建纶集团旧新特安风扇制造厂四个厂区及东区工业园区组成，改造前总建筑面积约15.63万平方米，改造后项目总建筑面积达88万平方米。

　　记者从项目运营方迪兴实业了解到，目前盛景尚峰片区进驻企业已达到300多家，成为广东省现代服务业集聚区试点之一。项目建成并完全投入运营后，预计进驻企业数达到700家。紫马奔腾片区已成功引入全通教育、广东金融高新区股权交易中心、谷歌体验中心，并建立了中山首条“众创金融街”及“中山紫马·智慧教育集聚区”。

　　项目改造前，原来厂区总产值仅为2亿元，改造后到2015年已经实现服务业总收入30亿元。预计项目建成并完全投入运营后，每年可实现服务业总收入70亿元，是改造前的近35倍。税收总额也从改造前的805万元，提升到去年的3亿元，预计项目建成并完全投入运营后，税收总额将是改造前的83倍。

　　规划2.分片定位按区域发展需求改造

　　不同于中山美居产业园、紫马奔腾等位于城区的“三旧”改造项目，南头镇目前正在改造建设的华南家电产业服务创新区，则是该镇依托家电产业基础优势，整合约1500亩土地资源打造的产业升级改造项目。项目位于广珠城轨南头站和广珠西线高速出口的交通枢纽区域，瞄准全国有影响力的家电产业研发设计中心、原辅材料供应中心、物流营销中心和家电商贸中心。

　　在中山市《“三旧”改造专项规划（2015—2020年）》公布的“三旧”改造版图中，根据镇区特色和产业集群的分布情况，把市域划分为北部、中部、南部三大改造片区，并赋予不同定位。其中，北部片区侧重产业升级改造、城市更新改造、边界区域改造。这一片区包括小榄镇的金融大厦等项目，将打造中山北部区域金融服务中心，推进“全国创新城乡金融一体化综合改革试点”建设。

　　中部片区则侧重城市景观打造、旧城更新改造、都市工业改造。如石岐区通过“三旧”改造建成了利和广场、兴中广场，正在改造建设完美金鹰广场、大信新都汇二期等综合性商业广场，打造现代服务业核心区。而南部片区侧重村居改造、产业升级改造、边界区域改造。

　　中山市对“三旧”改造的工作成效，也一定程度上反映了该市加快破解用地瓶颈、提升土地利用效率的需求。作为全省唯一一个实施土地规模减量控制的地级市，以往靠拼土地等要素的传统发展模式对于中山而言已难以为继。而在经历了30多年高速发展后，中山市也积累了大量因过往粗放式发展而遗留下来的“三旧”低效土地，这些也将成为中山挖掘土地存量，提高土地“亩产”以实施“腾笼换鸟”，促进产业与城市功能融合、空间整合的重要资源。

　　去年公布的一项统计数据显示，当时中山“三旧”资源合计达3043宗，用地面积共5004.11公顷，其中旧城镇为464宗，用地面积745.24公顷；旧厂房1412宗，用地面积3206.31公顷；旧村庄1167宗，用地面积1051.96公顷。

　　机遇3.楼市火热让大规模改造成为可能

　　珊珊是西区马山片区的居民，一家四口住在这里近20年。前不久他们与西区政府签订协议，打算在这个片区改造后搬进星月花苑小区的回迁房。“这里的房子已经很老了，我们会搬去一间面积大一点的房子，我和爸爸会一起供楼。”她说。

　　“三旧”改造中往往会遇到拆迁难等阻力，不过居民自身也会对改造形成一定诉求。据了解，石岐区就有多个片区的居民去信区政府，希望自己居住的区域得到改造。“这些居民曾经对石岐的经济社会发展作出巨大贡献，但城市发展了，他们居住的区域却相对落后了。”该区党工委副书记徐成彬说，“只有大家都认识到‘三旧’改造对城市发展的益处，有意愿共同把城市改造好，‘三旧’改造推动起来才会更加顺畅。”

　　作为老城区，石岐区如今要找到一片可以开发的新地块已经十分困难，从十多年前的大信新都汇，到目前在建的金鹰广场，近十年在该区崛起的大项目，基本上都是依靠“三旧”改造。但是除了居民，成本问题也是以往一度影响“三旧”改造进程的问题。

　　据相关人士分析，此前由于中山的房价一直处于珠三角洼地，在“洼地效应”未发挥作用之前，“三旧”改造常常没法消化成本。深中通道开通后，伴随着中山房价出现一定幅度的上涨，大规模的“三旧”改造也将成为可能，这也为整个城区的拆旧建新提供了新契机。

　　“石岐区多年来保持高速发展，‘三旧’改造就是重要措施之一。”徐成彬说，“区内还有大量的‘三旧’资源，未来随着深中通道的开工、建成，这些都是我们的黄金宝藏，必须要利用好。”

　　徐成彬指出，由于“三旧”改造必须要依靠政府和市场共同发力进行成片开发，因此这一地区的房价对“三旧”改造的成本效益核算就起到了关键性的作用。“市场毕竟是逐利的，只有成本和收益达到平衡点，才能激发出市场的活力，使他们更积极地参与到‘三旧’改造当中。”

　　“三旧”改造片区结构规划

　　北部片区

　　产业升级改造、城市更新改造、边界区域改造

　　中部片区

　　城市景观打造、旧城更新改造、都市工业改造

　　南部片区

　　村居改造、产业升级改造、边界区域改造

　　■声音

　　中山市经济研究院院长梁士伦：

　　“三旧”改造项目要跟着产业规划走

　　近年来中山市在推行“三旧”改造的过程中，部分镇区“三旧”改造商业项目在建设过程中出现中断，或是推出之后面临运营困难。我觉得原因主要有几个方面：一是随着市场竞争加大，市场上商业项目的规模、数量和档次普遍过剩，在这种前提下要实现高效运营则比较困难；二是新建设的商业项目跟以前的商业主体在档次、配套、服务方面没有突破，难以符合当前的商务要求。

　　在市场总量过剩、竞争加大的情况下，商业主体要实现顺利运营，需在经营、档次、服务等方面与旧的商业项目实现错位发展，形成某种招商特色，以在市场竞争中凸显地位和优势。

　　值得注意的是，“三旧”改造不是旧建筑翻成新的建筑，而是要确保改造之后的商业项目，不仅档次、定位都有升级，经营理念也要随着升级。一方面，政府要做好产业规划，充分考虑商业地产的市场需求情况。如果商业项目超过市场的需求，那么改造后的商业项目则可能面临运营困难等问题。另一方面，“三旧”改造应符合城市转型升级的需要，政府应加强产前引导，对一些为了享受“三旧”改造政策而盲目改建的项目，应予以制止。