公开资料显示，长和系在内地的土地储备高达1652万平方米，总值近400亿元人民币。

囤地，意即开发商为了获取更高的利润，拍下土地闲置不开发，国内地产商多有涉及此嫌疑。

与其他上市房企不同，之前大量甩卖国内物业的长和系，在内地一个项目短则4年，长则13年，长和系已然成为国内房产市场拿地快、开发“特别慢”的特殊存在，其正在面临更多变相囤地的质疑。

在预计开工时间推迟两年之后，2013年上半年，和记黄埔杨家山项目举行了简短的开工仪式。随即，北京建工集团进场施工。

和记黄埔杨家山项目命名“御峰”，这是李嘉诚在重庆的第五个开发用地，位于南岸区杨家山至罗家坝，背靠南山，东靠渝黔高速公路，西临长江，地块呈狭长状，涵盖了南岸区南坪镇的海棠村和四公里村。

2007年4月，和记黄埔以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地，宣布投资120亿元将该地打造成集中高档住宅和高层住宅、商业等为一体的新城区。这在当时号称重庆“地王”而轰动一时。

“2007年启动征地拆迁，一直拆到现在，仍未交地。”海棠村村委书记曾维富说。

尽管7年过去，目前，该项目尚处于第一期建设当中。第一期建设总用地面积100余万平方米，总建筑面积约300万平方米，交房时间为2016年6月。而整个项目完工需要再过10年，即2024年。

根据和记黄埔2007年年报信息显示，杨家山项目“预计完工日期为2019年”。和记黄埔2008年、2009年年报中杨家山项目的“预计完工日期为2021年”。而据和记黄埔2010年年报，预计完工日期被调整为2022年。

一个无法回避的事实是，和记黄埔是在拍下地块过去6年之后方进场施工。

“按照国家规定，房地产企业在拍得地块两年之内必须进场施工，否则政府有权无条件收回。”重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司战略资源中心副总监孙刚说：“从2007年拿地到去年才开发，这肯定是算囤地的。”

“昨天向总部汇报了，得到的答复是我们不方便接受采访。”12月30日，和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司助理公关刘云说，而其市场部经理章峥嵘也拒绝回复相关问题。

中原地产发布《重庆2013年上半年土地市场分析报告》指出，2013年1-6月，房地产相关用地平均地价361万元/亩，折合楼板价5414.97元，而2007年重庆楼板价综合水平为1630元，7年间，涨价到3.3倍。

可供比较的案例是，2013年5月20日，华润置地以5.7亿竞得南岸区弹子石组团A分区A15-1/02号地块，楼板价为3796元。同在长江东侧、距离弹子石约6公里的御峰拍得的楼板价仅为1491元，二者楼板价差达到2305元。

以此估算，御峰项目仅囤地6年时间带来的收益就达到37.92亿元，土地升值溢价远超购地成本。

事实上，长和系在中国内地超过21个城市73个地产项目中，杨家山项目仅仅是其中一个缩影，溢价不是最多、时间也不是最长。

早在1993年，长江实业就作为大股东之一参与北京誉天下所在地块的开发，直到2003年才完全拥有该地块的权益。

据长江实业2008年年报，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发。长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间长达25年。

广东，作为李嘉诚故土、毗邻香港，长和系项目也相对有其代表性。

截至今年6月，长和系在内地的发展中项目面积达到1600万平方米，其中，广东省项目比重占整个内地市场22%左右。

其中，长江实业在广东省共有19个项目，涉及广州(5个)、惠州(1个)、东莞(1个)、深圳(6个)、珠海(2个)、中山(1个)、江门(1个)、佛山(2个)，其发展中项目面积达355万平方米。

值得关注的是，绝大部分的储备土地处于待开发状态。

18个项目中，涉嫌囤地的项目有广州增城黄沙逸翠湾、东莞海逸豪庭、珠海柏涛湾、深圳观澜观湖园、珠海海怡湾畔、惠州御湖名邸、中山翠丽湖项目等，囤地时间从4年到13年不等。

重庆青年报记者根据年报等信息，依据查找出上述项目拿地时间和开工时间，并分别对上述项目囤地期间土地升值收益进行投资估值计算。

深圳观澜观湖园拿地时间为2002年，开工时间为2010年，总面积375851.875平方米。8年间，该项目由土地带来的溢价约在36.25亿元。

2005年9月21日，长和系将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中，合计占地面积为203万平方米，总地价款近3.2亿元，平均地面价仅为157元/平方米。此即为后来的增城黄沙逸翠湾，闲置11年，溢价约1.66亿元。

东莞海逸豪庭占地605734平方米，系别墅区，拿地时间为1999年，开工时间为2012年。2012年，东莞同档次用地均价约8000元/平方米，该项目由土地升值带来的潜在溢价约25.63亿元。

重庆青年报记者根据整理和记黄埔2004年至2014年年报发现，10年之中，和记黄埔全球新增土地储备1800万平方米，其中内地土地储备在2004年至2007年期间，以每年不低于140万平方米的速度增长，其中以2004年至2005年增幅最大，将近200万平方米。

根据上述项目保守估算，从2004年至2014年10年时间里，长和系仅在广东省由囤地带来的收益超过100亿元。

政府失约成“挡箭牌”

先囤地，在即将到期时，转手倒卖土地也成为长和系赚得快钱的一大“窍门”。

2009年，央视《经济半小时》报道，位于北京东三环长虹桥、北京核心城区的工体4号地块，2006年被李嘉诚儿子李泽楷旗下的盈科大衍地产公司拿走，闲置多年，没有开发。

当年，盈科以5.1亿元人民币投得这宗建筑面积4.6万平方米的土地，约定开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日，但直到2009年仍然没有任何动作。2009年8月21日，该地块被以约9.2亿港元转手卖给瑞安建业，因此税前获利2.35亿港元。

此外，以政府未履约为由拒绝开发也是长和系延迟开发、涉嫌囤地的一个“经典缘由”。

在2011年3月29日，李嘉诚本人回应外界对长和系在北京“囤地”的质疑时说，“十三陵不是我们的问题。政府要原来住在那里的居民交地，我们也明白，要好好安置当地的居民需要时间。长和系公司从来不囤地，也从来没有买卖土地”。

同样，2011年，和记黄埔地产(重庆南岸)公司副董事长、重庆洋世达集团董事长杨勇在接受媒体采访时说，杨家山项目是重庆市重大招商项目，迟迟未开工，是因为政府没有按时交地。

方方地产咨询机构市场咨询中心总监汤祎认为，“由于政府跟和记黄埔达成了这个协议，就是因为政府给的承诺没有达到，让它名正言顺地停留在那个地方。可以这样想，它在拿地之前就已经想好要囤地了，找了一个很恰当的理由”。

和记黄埔北京誉天下项目分成五期开发已经饱受诟病，而更为夸张的是，其在成都高新区的南城都汇项目分成八期进行开发。

南城都汇项目地处德阳市岷山路与沱江路的交汇处,与规划的市政街心公园相邻。2004年10月，和记黄埔以21.35亿元拍得这宗1036.47亩的土地。

据和记黄埔官网介绍南城都汇项目：“总建筑面积逾244万平方米。项目将发展为大规模高级住宅社区。整个项目将分期动工兴建，第一期已于2007年推出。”

和记黄埔2013年年报显示，南城都汇项目2013年完成第4A期、第4B期及第6B期，将于2014年完成第5A期及第5B期。如今，南城都汇项目毗邻成都，城南已经成为成都房价最高的区域，基本配套设施已经趋于完善。

“政府改造资金的投入更多地向‘新都’所在区域聚集，而对于房地产而言，单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增值……项目总市值250亿，三年涨至1.5万/平方米。”房地内参网对南城都汇项目如是分析。

翻阅和记黄埔近年年报发现，地产项目完工日期屡屡推迟，被业界称之为“变相囤地”。

据和记黄埔2004年年报，和记黄埔在内地的主要发展中物业一共有15个项目;和记黄埔2005年年报显示，其在内地的主要发展中物业数量增加了15个，除结束的物业外，累计达到了29个项目。

重庆青年报记者搜集整理了和记黄埔2004年年报中处于发展中项目状态的15个项目在2005年年报中预计完成日期上的变化发现，完工日期推迟的有御翠园等7个项目，约占1/2，完工日期未发生改变的有广州国际玩具礼品城等，占1/3，而完工日期提前的有深圳凤凰山等，仅有1/5。

“囤地”是谈判筹码?

和记黄埔是进入重庆较早的一家地产开发商，不光是杨家山项目，其他项目的开发都比较慢。从拿地到产品呈现，与万科、保利、恒大等企业相比，和记黄埔开发节奏是比较慢的。

孙刚等业内人士认为，长和系能够囤地，与其公司具备的深厚背景不无关系。

“从外界来看，它开发慢，是因为拆迁存在阻力等。但事实上，像和记黄埔这样的企业，是有和政府谈判的筹码的。”孙刚说，和记黄埔这类企业本身是比较少数的控制节奏开发的一类开发商，比较特别。主流的开发企业，其开发流转的周期都是比较快的。

湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高指出：“目前来看，政府并没有有效手段规避或禁止企业囤地，在法规不完善的情况下，长和系采取的囤地行为大多是合理合法的存在。”

另外一组值得关注的数据，从2004年起，地价增长速度明显快于房价增长速度，房价三四年翻一番，地价是二三年翻一番，地价增值幅度年保持在30%~40%。因此，开发商只要进行有效的土地囤积，三四年就可以翻一番。

“2004年至2014年，这10年中，整体来说，土地价格翻了5~10倍，大城市在20~30倍。过去10年中，即使你囤积土地，不做任何开发，平均收益在10~30倍之间。”王义高说，开发商的利润主要来自地价和房价上涨两方面，谋取利润的战略是非常清晰的。

“杨家山项目当初拿地的价格相对较高，短期内开发的话，土地成本等算到房价中是不赚钱的。但是，这个地块规模本身比较大，随着市场的发展，包括土地升值、周边配套的完善等，后期可以赚取更多利润。”孙刚说。

一个事实是，之前长和系已经有囤地被处罚的案例，东莞海逸豪庭曾被政府处以7900多万元的土地闲置罚款。

对于多处囤地遭处罚的事实以及囤地质疑，长江实业一直对媒体坚称，长江实业及和记黄埔在内地的土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地的情况，并且没有囤地意图。

“和记黄埔现象，现在很难从外界猜测其公司战略的真实目的。它本身也是一个大的公司，其主营业务种类多，对现金流要求不高，并不需要通过做量来提升现金流动性。”孙刚说。