万科、绿城、金地、电建、中骏、京投发展、华远……一时间,平原面积仅占1.5%的门头沟,聚集多家品牌房企。伴随区域地价不断攀高,据悉各家项目销售价格或将超过5万元/平方米,部分项目容积率在2.8至3.3之间。虽然各家项目仍未公开产品信息,种种迹象表明各家产品定位差别不会太大,一场中高端住宅的“近身肉搏”营销战似乎在所难免。《楼宇周刊》记者从多方面了解,在销售单价、容积率相近的情况下,各家项目在产品面积段似乎“刻意”达成某种默契,门头沟在售住宅项目产品区间也从90平方米达到190平方米。对此,业内分析人士表示万科、绿城、金地都不约而同将改善型客群的产品线引入门头沟,预计不会造成小板块内部恶性竞争,反而会让京西更多改善型客群聚焦门头沟,区域的整体成交量会继续放大。

无法避免的碰撞?

8月2日,万科在门头沟改善类住宅项目正式亮相。据北京万科营销总监杨晓阳介绍,翡翠长安今年首推户型为140-165平方米的三至四房,单价5万元/平方米。

当天,《楼宇周刊》记者在现场看到多位门头沟其他高端项目的“熟人”。一名位于门头沟潭拓寺板块豪宅的相关负责人告诉记者,虽然较门头沟其他豪宅不属于同一板块,但其总价在670万元/套左右以上、170平方米三居户型,与其他项目在同一总价段,仍属于竞品。

实际上,2015年以前的门头沟还称得上刚需楼市,包括众多商住项目、刚改项目,刚需也成为区域代名词。但现实正在发生改变,近两年高企的土地价格,促使门头沟楼市迅速完成从刚需楼市到豪宅供地的产品升级。

去年11月,中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块,该宗地楼面价已达3.32万元/平方米。但地王头衔在3个月后就被取代。今年2月26日,中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房,战胜了万科、绿城、首创等多家房企,竞得门头沟区龙泉镇地块,溢价率50%,纯商品住宅楼面价高达4.1万元/平方米,预计未来楼盘售价将突破10万+。

而位于门头沟新城,西长安街沿线,定位高端改善的电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安都在近期集中亮相。

错峰抢跑产品面积做文章

“上半年,门头沟区域高端项目并不多,我们项目提前去化一批产品。自今年三季度起,万科、绿城、金地等企业的项目都将入市,那时销售压力会更大。”上述潭拓寺高端项目负责人表示。

7月31日,位于门头沟西山板块的华远·裘马四季项目首次开盘销售3亿。据了解,该项目仅有190平方米四居平墅产品,抢先去化的同时,也避免了与其他项目产品碰撞。

然而,有些碰撞似乎难以避免。“目前项目还没正式定价,但可以透露的是,即将开盘的平墅产品主力户型为140平方米,售价在5万元/平方米左右。”金地华北区域营销总监于海波表示。就在金地华宸样板间开放前不久,与该项目仅一路之隔的西山燕庐也正式亮相。

目前该楼盘的户型、价格等具体信息仍未正式对外透露。但绿城北京区域公司总经理李骏透露,西山燕庐将是再次致敬北京的经典高端作品。

对此业内人士分析,虽然西山燕庐产品类型尚未公布,但从两家楼盘项目用地容积率均为2.8以及当初地价来推论,两个项目总体产品定位差别不会太大,基本都属于高端改善型产品,必然成为天然的竞争对手。

据《楼宇周刊》记者从多方了解,西山燕庐为90平方米两居及以上大面积产品;金地华宸为140平方米的三居;翡翠长安首推产品为140-165平方米的三至四房;泷悦长安·瑾湖170平米阔景四居;华远·裘马四季仅有190平米四居……

种种迹象表明,在销售单价、容积率相近的情况下,各家项目有意在产品面积段上体现不同,使得各项目在总价上有所差异,避免正面碰撞。

对此,亚豪机构市场总监郭毅表示万科、绿城、金地都不约而同将改善型客群的产品线引入门头沟,预计不会造成小板块内部恶性竞争,反而会让京西更多改善型客群聚焦门头沟,区域的整体成交量会继续放大。