12月31日，北京住房公积金管理中心发布，北京住房公积金贷款最高额度升至120万元，这是北京住房公积金贷款政策自2008年以来首次调整，上升幅度高达50%。业内人士认为，这将推动持续观望的需求加快入市。

资料显示，上一次北京公积金贷款额度调整是2008年，当时的公积金贷款额度由60万元调至80万元。不过，以总价200万元的自住房为例，首付为60万元，还差140万元，与80万元的公积金贷款额度差距太大。

“本次对于购买90平方米以下首套自住住房贷款额度提升至120万元，对于刚需购房者来说，影响面非常大。此前，北京选择公积金贷款的购房者占比大约只有市场成交的15%左右，预计新政实施后，将增加5%~10%的购房者使用公积金贷款。”中原地产首席分析师张大伟说。

北京地区的地产上市公司有，金融街、大龙地产、华业地产、万通地产、首开股份等。

金融街：逐鹿“京津冀”得天独厚，安邦举牌凸显价值

来源：

中投证券撰写时间：

2014-12-25

京津冀一体化最受益公司，西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板，长期发展无忧。公司实际控制人为北京市西城区国资委，西城区在教育、医疗等公共服务设施方面具有突出优势，加上公司在北京金融街区域十几年的商务地产的成绩不经验积累，环北京区域承接产业及人口转秱恰恰给公司提供了机会，充分収挥开収带劢产业収展的优势以弥补津冀的短板。公司近日公告不天津新技术产业园区武清开収区总公司合资成立公司，共同开収建设26.5平方公里的京津合作示范园区。公司占80%股权，目前合作进入实质阶段。我们相信公司将在京津冀一体化中収挥更多优势。

价值明显低估，深受险资青睐，安邦频频举牌，推劢股价强势上涨。公司权益储备面积超过700万方，其中8成位亍一二线城市;在“寸土寸金”的北京二环内拥有持有物业及土地储备建面超过100万平，价值提升空间大;开収管理能力优秀，异地复制扩张已见成效，成长空间打开。出亍对公司价值的看好，安邦保险今年以来频频丼牌，目前安邦保险及其一致行劢人持股比例已达到20%，而公司大股东金融街集团及其一致行劢人在增持及公司股份回贩完成后持股比例已升至30.12%，双方持股比例差距仅为10.12%。我们讣为，安邦很可能继续增持，而金融街集团亦丌会轻易放弃控制权，双方的争夺将继续推劢股价上涨;当然未来也丌排除双方进行合作的可能，强强联合以实现优势互补，推劢公司更好収展。

经营良好，发展持续性增强。叐某客户因自身原因退订整售写字楼产品的影响，今年签约销售金额可能同比有所下降，但核心区域写字楼产品供丌应求，退订反而给了公司重新定价戒考虑自持的机会。虽然前3季度业绩下降，但年底月坛项目将竣工结算，预计全年业绩仌将小幅增长。公司今年通过招拍挂、收贩等方式在一二线城市大量扩充土地储备，新进入上海、广州，収展持续能力显著增强，化解了市场的担忧。

14-16年EPS1.01/1.26/1.50元，PE10/8/7倍，RNAV15.17元，目前股价RNAV6.7折交易。京津冀一体化最受益公司，西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板，长期发展无忧;价值明显低估，安邦举牌推劢股价强势上涨;受益于REITS逐步放开。目标价15元，对应15年PE12X，RNAV平价，首次给予“强烈推荐”评级。

风险提示：商业地产整售时点的丌确定性;部分项目拆迁进程的不确定性。

华业地产：云散去，渐开始

来源：

光大证券撰写时间：

2014-10-29

事件：

10月29日公司公告项目转让，分别转让通州运河核心区总计5块地对应项目公司80%、80%和50%股权，共计金额6.8亿元。受让方为公司参与设立的上海晟科投资，作为LP，公司拟投资16亿元。据公司测算，该项目转让预计将为公司带来税前利润5亿元以上。

最大项目转让，三步走开始：项目变现、确认收益、开始转型

通州运河核心区项目为公司2011年拿地项目，也是最后一次拿地项目，公司预计总投资100亿元，规划建面51.5万方，是满足未来3年开发销售的核心项目。

我们认为，该转让透露的看点颇多：1)唯一长期开发项目转让显示转型决心。由于公司当前储备货值较少，除该转让项目和武汉项目外，其余项目可销售年限均少于2年;2)资金回笼帮助转型。公司转型方向为健康产业，对资金需求仍较大，资金回笼有助于公司转型，该次转让预计为公司带来约22亿元的现金回笼;3)项目整售缓解转型业绩阵痛。根据公司测算，公司项目整售预计将产生超过5亿元税前利润，已经接近2013年全年6.9亿元的税前利润，转让项目业绩的逐步兑现，帮助公司平稳转型。

迈开脚步，拟与IDG和光大安石展开战略合作，方向定调公司产业

公司本意于发展平台，以构成“金融地产矿产医疗健康”的平台公司。目前这4大版图仅有医疗健康产业暂未突破，但是意图已经明显，公司拟与IDG和光大安石两个以股权投资为主的公司进行合作，有助于公司建立平台类公司。根据公司现有投资测算，金融投资1亿元、矿产投资约10亿元，扣除运河核心区项目外地产货值约80亿元，后续版图将继续扩大，当前联合光大成立上海晟科投资即是初次试点。

转型坚决、业绩无阵痛，重申“买入”评级，上调目标价至10.5元

当前公司地产项目可销售年限大约在1.5年，将维持明后两年的业绩增长，同时，通州运河核心区项目的整体转让，也预计在今明年持续兑现。

我们测算，随着地产项目的持续变现，预计将使公司保有近100亿元现金，重申买入评级，上调目标价至10.5元。由于项目收益确认在时点上存在不确定性，我们暂时维持前期盈利预测不变，2014~2016年EPS为0.56/0.83/1.10元，对应PE为13/9/7倍。

北京城建：盈利如期回升、资本结构改善明显

来源：

申银万国撰写时间：

2014-11-03

公司公布三季报：2014年1-9月公司累计实现营业收入52.01亿元，同比增长27.04%;净利润7.00亿元，同比增长13.21%;基本每股收益0.6239元，同比下降10.32%。业绩符合预期。

三季度结算大幅增加，带动净利润同比增长。三季度公司大量商品房项目进行结算，三季度公司单季结算金额达20.4亿元，带动净利润同比增长。毛利率和净利率也增长明显，较6月底分别提升10.2、6.4个百分点。由于8月公司刚刚完成定增，股本增加致EPS被摊薄。预计四季度随着央行信贷新政落实及按揭利率逐渐回落，一线城市将首先回暖，公司销售有望大幅增长。

资本结构改善明显，净负债率大幅下降。公司于8月底完成非公开发行股票，扣除费用后共募集资金38.21亿元，公司资本结构大幅改善。三季度末资产负债率68.3%，全口径下净负债率66%，分别较6月底下降7.9、46个百分点，资本结构改善明显，公司此次定增为公司未来持续发展打下良好基础。三季度公司投资审慎，仅新增1地块，权益地价5.43亿元，同比上年同期下降74.7%。

跨界投资成功，长期股权投资价值被低估。公司在证券、银行、科技/军工、创投、医疗和体育等行业均有投资。公司目前长期股权投资账面价值仅17.8亿元，我们估计长期股权投资的合理权益市值应为61.1亿元。公司持有国信证券4.9%股权，目前账面价值1.27亿元，合理权益价值应为19.4亿元左右。目前国信证券已经进入预先披露更新状态并完成抽签，明年初有望冲击IPO，公司投资收益有望大幅增长。

投资建议：

公司三季度结算大幅增加，带动净利润同比增长;

三季度公司完成增发，资本结构改善明显，为公司未来持续发展打下基础;公司跨界投资被低估，维持盈利预测和增持评级。预计四季度随着央行信贷新政落实及按揭利率回落，一线城市将首先回暖，公司销售有望大幅增长。公司负债率大幅下降，为未来发展打下基础。

跨界投资成功，长期股权价值被低估，参股4.9%的国信证券明年初有望冲击IPO。

维持14-16年年EPS分别为1.15、1.35、1,58元预测，目前股价对应PE为9X、8X、7X，维持增持评级。

首开股份：受益于北京市场复苏，维持买入评级

来源：

瑞银证券撰写时间：

2014-12-10

北京房地产市场销售回暖，库存开始下降

北京目前住宅可售面积为1072万平米，去化周期仅9个月，我们认为不存在供给过剩的问题。住宅销售面积单月同比数据逐渐回升，我们预计将在12月转正，伴随库存的下降，购房者对于北京房价上涨预期或将在2015年上升，项目布局北京占比高的开发商销售额有望在2015年获得高增长。

公司32%土地储备位于北京区域，2015年销售额预计增长32%

公司土地储备1280万平米，27%位于北京市内，5%位于环北京区域，是我们覆盖公司中北京区域项目占比最高者，也有望最受益于北京楼市回暖。我们预测2015年销售面积可达173万平米，销售额将达到251亿，同比增长32%。

受益降息，2015年预计可节省利息支出1.8亿

14年三季度末公司净负债率200%，有息负债共442亿元，我们测算，降息40BP，将使公司在2015年节省1.8亿利息支出，但由于利息支出节省体现在地产公司利润表中将滞后，预计2015年因利息支出减少而增加的净利润仅0.27亿，占2015年预测归母净利润的1%。

估值：目标价自7.02元上调至10.00元，维持买入评级

我们上调2016年销售结算均价，将14/15/16年EPS预测自0.93/1.21/1.45元调整为0.93/1.21/1.62元，目前股价对应14年PER为7.6倍，低于我们覆盖公司平均14年8倍的水平，我们认为公司位于北京区域项目不受全国供给过剩的影响，参考可比公司14年交易PE的上限，基于2014年PER10.8倍(元7.5倍)给予目标价10元，目标价相对NAV折价15%，目标价对应PEFWD为10倍，超出近4年均值一个标准差，且处于近4年最高水平。我们认为北京市场在15年有望回暖尚未被市场充分预期，维持买入评级。